12月21日，海珠石溪城市更新項目最終確定廣東佳紅地產(chǎn)為合作企業(yè)，改造范圍約為100多萬(wàn)平方米，投資總金額約177億元，規劃建設268米超高層塔樓，通4條地鐵。所謂佳紅，背后就是大家熟悉的佳兆業(yè)和地產(chǎn)小白的紅八方集團。
石溪牌坊
之前大家就都知道，佳兆業(yè)是必然選擇了，所以，都在意料之中。300多條村、500多平方公里、3萬(wàn)億（根據已知數據估算），廣州未來(lái)10年舊改計劃幾乎拆掉半座城，漸漸給人遲暮之感的廣州，在舊改上再出爆發(fā)出以前敢闖敢干的沖勁。廣州這個(gè)千年商都，因舊改而迎來(lái)前所未有的變局。曾經(jīng)引領(lǐng)全國的廣州，已經(jīng)在競爭中落后一步了。后起之秀的深圳已經(jīng)超越了廣州，后面的杭州、重慶也在虎視眈眈，廣州一線(xiàn)城市地位岌岌可危。房叔在和外地的一些投資人聊起廣州的時(shí)候，他們很困惑，身為一線(xiàn)城市，廣州為何有破敗、沒(méi)落之感？房叔想，這也許和廣州有大量城中村存在有關(guān)。
它們的存在，能提供便宜的租金，臨近城市中心的住所，讓打工人在城市中心也有了棲身之所，讓廣州有了更多物美價(jià)廉的城中村美食，讓廣州有了打工人友好城市的稱(chēng)號。但同時(shí)，也讓廣州成了城中村之城，廣州的市容市貌沒(méi)有北京上海的光鮮亮麗，城中村的存在，也禁錮了廣州城區的大片土地，束縛了廣州空間的開(kāi)拓以及城市的發(fā)展。
廣州都市感還需要進(jìn)一步提升 by：網(wǎng)圖 侵刪但城中村存在的另一面是，廣州市容市貌有很大的提升空間，城中村的改造，其實(shí)蘊含龐大商機，改造需要投入的幾萬(wàn)億，足以推動(dòng)整個(gè)廣州經(jīng)濟的再上臺階。在過(guò)去，廣州看起來(lái)安于打工人友好城市的稱(chēng)號；現在，廣州看起來(lái)更喜歡舊改所帶來(lái)的城市容貌的提升，以及因此爆發(fā)的龐大經(jīng)濟推動(dòng)力。因此，未來(lái)10年廣州舊改力度空前絕后，廣州加入舊改的村大道300多條、面積500平方公里、總投資超3萬(wàn)億，廣州會(huì )被拆掉半座城，換來(lái)的是一座新的廣州城，一座更加現代化、更加摩登的大都市。
有人擔憂(yōu)，大規模的舊改，會(huì )讓廣州陷入所有行業(yè)為租金打工下場(chǎng)，房?jì)r(jià)、租金的上升，可能讓廣州和深圳一樣，導致越來(lái)越多公司外遷。
變局，總會(huì )帶來(lái)各種各樣的變化，如何讓受變化影響的人群、企業(yè)少受沖擊，最好都有預案。
舊改項目是真香
廣州單價(jià)前五的地王中，三塊是在今年成交的。開(kāi)發(fā)商對宅地特別是中心城區靚地的熱情還是很高的。但是一看地王面積和總價(jià)，房叔就笑了，那真的是毫無(wú)疑問(wèn)的蚊型地。越秀南廣州地王，占地不到0.85萬(wàn)平方米，總價(jià)約24億；天河奧體地王，占地面積5萬(wàn)，總價(jià)48億；新港東路地王，1.7萬(wàn)平方米，總價(jià)約47億。這些地王的面積加起來(lái)，還不到石溪改造范圍的十分之一。海珠創(chuàng )新灣位置示意圖，石溪是重要的一個(gè)環(huán)節過(guò)去廣州一手房成交面積越來(lái)越少，從高峰時(shí)候的1200萬(wàn)平方米，跌到后來(lái)的800萬(wàn)-900萬(wàn)平方米，并不是廣州的購買(mǎi)力不行了，實(shí)在是供應太少了。一手房供應少，主要就是土地供應少，像去年廣州出讓的土地才500多萬(wàn)平方米，住宅地塊還不到一半。并且，這些宅地大部分都還是增城和南沙的，天河、越秀、海珠這些核心區域更是少得可憐。廣州最新一輪舊城改造一出，這些問(wèn)題就都解決了，舊改中的很多村，都是巨無(wú)霸，廣州淘寶第一村的里仁洞舊改，總建設量400多萬(wàn)平方米；康樂(lè )村、鷺江村總改造范圍300多萬(wàn)平方米……過(guò)去廣州一年出讓的土地，也就是兩三條村的體量。在廣州的計劃里，未來(lái)10年舊改的村接近400條，500多平方公里，也就是說(shuō)，廣州有將近十分之一的地方，都要加入舊改行列。過(guò)去苦于無(wú)地可拿，房企只有在招拍掛上和別人拼刺刀，地價(jià)高也要拿，總不能沒(méi)米下鍋?，F在不同了，那么多村，那么多地。規模較小的房企，拿下一條村都足夠開(kāi)發(fā)好幾年了；對于大房企來(lái)說(shuō)，能多拿自然要多拿，要想擴大在廣州的規模，必須得拿舊改地塊。更重要的是，舊改造富神話(huà)之下，村民對于舊改的接受度很高，加上舊改新規，一般舊改項目都能很快簽約、動(dòng)工，少了以前的那種拆了多年都拆不動(dòng)的風(fēng)險，房企參與舊改的積極性高了很多。所以，越來(lái)越多的房企活躍在舊改項目上，佳兆業(yè)、保利、富力、合生、新世界……未來(lái)，廣州地王出現的頻率會(huì )低很多了。房叔相信大家都有這樣一個(gè)感覺(jué)，看數據廣州的房?jì)r(jià)好像漲得不多，但到樓盤(pán)一看，都漲上天了，例如天河的剛需樓盤(pán)，年中的時(shí)候單價(jià)還4.5萬(wàn)元起，年底升到4.9萬(wàn)元起了，幾個(gè)月時(shí)間漲了10%。造成這種落差的，是因為廣州外圍區域相對低價(jià)的一手房越來(lái)越多，拉低了整體均價(jià)。海珠有創(chuàng )新灣幾個(gè)新盤(pán)，房子供應已經(jīng)算不錯了，天河就只有東部的保利天匯、金地天河峯睿等寥寥幾個(gè)樓盤(pán)，越秀和天河情況差不多。造成這種情況的原因很簡(jiǎn)單，就是核心區沒(méi)地了，沒(méi)地自然沒(méi)房，那有什么空中樓閣。現在，核心區的地又有了，并且還有大把。廣州10年的舊改計劃里，天河涉及的村有25條，海珠區6條，越秀也有6條。別看它們的數量不多，可是抵不住它們規模大呀，康樂(lè )村、鷺江村都300多萬(wàn)平方米了，那得有多少新增的房子？大家都熟悉的琶洲村，改造面積75萬(wàn)平方米，改造后的保利天悅有近千套商品房源，如果按照這樣的比例來(lái)計算，康樂(lè )村、鷺江村就有差不多4000套。核心區舊改項目不只是規模大，政府還要它們優(yōu)先改造，2023年底之前，廣州中心6區在推進(jìn)的城中村改造合計61條，外圍5區僅有22條。當核心區舊改項目的商品房不斷推出，將會(huì )改變整個(gè)廣州商品住宅的供應格局，核心區和外圍區的供應比例會(huì )發(fā)生改變，核心區的占比會(huì )大幅提高。廣州樓市今年最熱的兩個(gè)區，一個(gè)是南沙，一個(gè)是黃埔，前者的成交套數全市第二，后者第三。別看黃埔今年成交套數第三，但已經(jīng)接近1.6萬(wàn)套，比起去年的1萬(wàn)套出頭，多了六成，更是前年0.5萬(wàn)套的三倍多。南沙今年樓市的熱是意料之中的，深圳、東莞限購越來(lái)越緊，南沙則剛好限購松綁，在系列政策利好的推動(dòng)下，深圳、東莞以及其他大灣區城市的買(mǎi)家多了很多。黃埔的熱，則有一點(diǎn)點(diǎn)意料之外，外來(lái)的買(mǎi)家沒(méi)有明顯增多，還是廣州的為主，之所以成交能增加這么多，其中一個(gè)原因就是黃埔舊改之后有錢(qián)人多了，或者說(shuō)知道自己有錢(qián)的人多了，大家敢于買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)了。
拆字一響，黃金萬(wàn)兩
廣州的舊改，特別是核心城區的舊改，將會(huì )催生一大批幾百萬(wàn)級甚至千萬(wàn)級別的富豪，雖然現在不是直接給錢(qián)而是回遷，但這些人很多本來(lái)就有錢(qián)，并且知道自己會(huì )更有錢(qián)，加上回遷也要等一段時(shí)間，相信不少會(huì )像黃埔的舊改村民一樣，先買(mǎi)套商品房再說(shuō)。這些人集中選哪些片區的房子，那些片區肯定就會(huì )旺起來(lái)。廣州房?jì)r(jià)一直是一線(xiàn)城市的洼地，其中一個(gè)原因就是城中村的壓制。城中村收留了很多白領(lǐng)，買(mǎi)房的需求沒(méi)那么迫切，降低了城市需求；在很多有稀缺資源的地方就有城中村，形成高端盤(pán)和城中村混住的局面，讓同片區內房?jì)r(jià)受到打壓。過(guò)去珠江新城臨江獵德一帶是一個(gè)例子，現在海珠創(chuàng )新灣也是一個(gè)例子，因為石溪、瀝滘等城中村的存在，片區內的一線(xiàn)江景樓盤(pán)雖然定位很高，不過(guò)不少單位的價(jià)格不到10萬(wàn)，在廣州算不上頂豪。石溪舊改旁邊就是新開(kāi)盤(pán)的時(shí)代大家、中海觀(guān)瀾府舊改，從大的角度來(lái)說(shuō)，改變廣州農村圍城的印象，會(huì )極大提升城市形象，提升城市居住品質(zhì)；從小的角度來(lái)說(shuō)，讓一些有稀缺資源的片區少了硬傷，提升地塊價(jià)值；從魚(yú)珠舊改后片區大受歡迎的情況來(lái)看，舊改還增強了買(mǎi)家對片區發(fā)展前景的信心……獵德改造后，珠江新城豪宅片區的氣質(zhì)更加明顯了，天鑾開(kāi)盤(pán)5萬(wàn)-6萬(wàn)，旁邊的凱旋新世界漲到9萬(wàn)多，一年后，僑鑫匯悅臺上市，一開(kāi)盤(pán)的價(jià)格就超過(guò)了10萬(wàn)；琶洲改造后，保利天悅將整個(gè)海珠東部的從剛需片區提升到了豪宅片區。不僅如此，舊改樓盤(pán)房子，現在成了廣州最搶手，也是房?jì)r(jià)上升最快的二手房。12月初，珠江新城的天鑾，一套二手公寓單位以近4000萬(wàn)的總價(jià)成交，加上稅費等，買(mǎi)家承受的價(jià)格是16.1萬(wàn)元/平方米，創(chuàng )下廣州公寓單價(jià)最高紀錄；11月底，保利天悅一套二手房的成交單價(jià)超過(guò)了12萬(wàn)元。
廣州最貴的公寓天鑾就是獵德的舊改項目
這也容易理解，核心區舊改項目大部分地段好，有些還有江景，它們用于出售的商品房?jì)r(jià)格肯定比較高；此外，核心區舊改項目商品房供應比例增加，還會(huì )讓廣州房?jì)r(jià)數據出現快速上升，和其它一線(xiàn)城市之間的差距會(huì )縮小。房叔判斷，只有等到那些安置房可以大批量出售時(shí)，房?jì)r(jià)才會(huì )平穩甚至有所回落。萬(wàn)億級別的投入，將徹底改變廣州的市容市貌，在光鮮亮麗的CBD里，種滿(mǎn)鮮花和綠化的高端住宅區旁，不再出現低矮、陰暗的城市傷疤，其它一線(xiàn)城市談?wù)搹V州之時(shí)，不再帶有城市看待農村的優(yōu)越。廣州這個(gè)千年商都，終將換發(fā)都市的現代和摩登感。
你對廣州舊改怎么樣看？會(huì )提升廣州城市形象嗎？
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