3月20日，2019中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會(huì )在北京舉行，備受關(guān)注的“2019中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強”、“500強房企首選供應商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作，已連續開(kāi)展11年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標準。

本次發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》指出，2018年政策調控軌跡由逐步收緊到略有松動(dòng)，隨著(zhù)“因城施策”的逐步貫徹實(shí)施，各城市市場(chǎng)分化愈加顯著(zhù)。企業(yè)方面，百強房企市場(chǎng)集中度繼續提升，年內千億房企數量達到30家，創(chuàng )歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進(jìn)入相對活躍的市場(chǎng)。通過(guò)合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績(jì)的穩定性。中小房企則因地域限制，業(yè)績(jì)出現較大分化。

排名：恒大蟬聯(lián)榜首，十強房企微變

2019中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強榜單前三強仍由恒大、碧桂園、萬(wàn)科占據。其中，恒大集團再次蟬聯(lián)第一。萬(wàn)科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創(chuàng )、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進(jìn)十強房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。

從榜單來(lái)看，除十強新進(jìn)兩家房企外，20強變動(dòng)相對較小，同比變動(dòng)率10%。其中，萬(wàn)科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經(jīng)連續11年排名進(jìn)入前二十。50強變動(dòng)也相對較小，同比變動(dòng)率為12%。

在十一年的500強測評中，百強變動(dòng)相對較大。入榜次數10次及以上的企業(yè)有29家；9次的企業(yè)有8家；入榜次數為8、7、6、5、4次的企業(yè)數量分別為11、8、9、5、7家；3次及以下的企業(yè)有23家，其中有2家企業(yè)是首次進(jìn)入百強。

從區域劃分來(lái)看，華東地區占比42.3%，同2018年基本持平；華南地區占比20.4%，華北地區占比14.9%，西部地區占比8.9%，東北地區占比4.0%，同比有所提升；中部地區占比9.4%，同比有所降低。華東、華南與華北三區企業(yè)數量占比達到77%。

企業(yè)：百強業(yè)績(jì)突出，集中趨勢依舊

2018年，500強房企全年商品房銷(xiāo)售面積總額7.16億平方米，同比增長(cháng)12.58%；銷(xiāo)售金額創(chuàng )下9.9萬(wàn)億新高，同比增長(cháng)17.1%。500強房企市場(chǎng)份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，年內千億房企數量創(chuàng )下新高，達到30家。恒大、碧桂園、萬(wàn)科三家龍頭房企全年業(yè)績(jì)均實(shí)現了穩步增長(cháng)。

測評報告指出，2018年龍頭房企繼續發(fā)揮規模優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續提升。前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷(xiāo)售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強份額比2017年降低0.01個(gè)百分點(diǎn)，其他數據分別較上年增長(cháng)3.85、6.66、8.26個(gè)百分點(diǎn)，各梯隊市場(chǎng)份額基本處于穩中有升的趨勢。

龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進(jìn)入相對活躍的市場(chǎng)。通過(guò)合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績(jì)的穩定性。2018年四季度以來(lái)，部分龍頭房企規模增速較一二季度增速下降明顯，預計未來(lái)企業(yè)規模會(huì )從高速增長(cháng)變?yōu)榉€定增長(cháng)。此外，在因城施策的宏觀(guān)背景下，中小房企因地域限制，業(yè)績(jì)出現較大分化。

趨勢：房企主動(dòng)減速提質(zhì)，漸入精細運營(yíng)

2018年，500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨周轉率為0.13，較2017年出現較大降幅；整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉率為0.13，同比下降；總資產(chǎn)周轉率為0.11，降幅較小。三大運營(yíng)指標總體處于近6年里較低的水平。

測評報告指出，隨著(zhù)去庫存任務(wù)基本完成，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況整體趨冷，周轉速度勢必受到較大的影響。具體到企業(yè)層面，高周轉的標桿性企業(yè)主動(dòng)提出提質(zhì)控速，總體來(lái)看，房企拿地變得更加穩健，拿地銷(xiāo)售比出現一定程度的下降。

同時(shí)，2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體去化率都處在下降趨勢中。相較以前強調開(kāi)工速度，預售速度，去化問(wèn)題現在成為影響企業(yè)周轉速度的重要因素。雖然整體去化率在回落，但具體到個(gè)案，表現差異很大。地段依然是核心因素，部門(mén)熱門(mén)版塊認籌比依然高企。只要提供被認可的商品，購買(mǎi)力依然存在。測評報告分析認為，隨著(zhù)消費者日趨成熟，買(mǎi)房考慮更加全面，對產(chǎn)品品質(zhì)有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關(guān)注樓盤(pán)質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結構。在此背景下，房企紛紛加強內功修煉，聚焦產(chǎn)品升級，以客戶(hù)需求為導向，追求產(chǎn)品力的提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。

同時(shí)，近兩年房企開(kāi)始重視向管理要效益，內部管理和運營(yíng)趨于精細化。房企愈加追求人均效能，通過(guò)剔除人員冗余或重新競爭上崗，優(yōu)化用工結構，降低人員成本，并預備適應行業(yè)換檔期內企業(yè)戰略調整下的未來(lái)用人需求。此外，進(jìn)行員工激勵，加入跟投、股權激勵的企業(yè)越來(lái)越多。雖然房企人員結構調整尚有爭議，但從側面說(shuō)明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。未來(lái)，房企將更多在管理、運營(yíng)管控上發(fā)力。

格局：行業(yè)集中明顯提升，調控周期或被拉長(cháng)

測評報告顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應依然十分明顯。前百強房企銷(xiāo)售規模增長(cháng)28.94% ，前50強房企銷(xiāo)售規模占全行業(yè)51.95%，千億房企創(chuàng )記錄新增至30家。貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業(yè)購得。同時(shí)，龍頭房企的優(yōu)勢并不局限于住宅開(kāi)發(fā)，慢慢向長(cháng)租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域擴展。尾部企業(yè)則要面臨資金鏈斷裂等問(wèn)題，處境困難被動(dòng)退出。同時(shí)，有部分企業(yè)因各種原因主動(dòng)開(kāi)始淡出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，謀求轉型。

同時(shí)，2018年融資渠道持續收緊，行業(yè)增速乏力，整體呈現向追趕成長(cháng)和滯后發(fā)展端偏移的態(tài)勢，行業(yè)金字塔型的結構越來(lái)越明顯，強者恒強更加顯著(zhù)。少數實(shí)力雄厚的大型房企受益于行業(yè)整合，業(yè)績(jì)得到進(jìn)一步提升，銷(xiāo)售回款在規模、增量和穩定性上占據絕對優(yōu)勢，實(shí)現穩步增長(cháng)，優(yōu)勢進(jìn)一步擴大。中小型房企依然舉步維艱，成長(cháng)空間及市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠壓，500強房企中銷(xiāo)售額小且呈現負增長(cháng)的企業(yè)不在少數。

測評報告指出，回顧2014到2018年的本輪房地產(chǎn)調控周期，可以看到一些不同的特點(diǎn)。首先，去庫存的政策延長(cháng)了景氣周期。在一二線(xiàn)城市出現回調的情況下，棚改貨幣化政策和配套的金融寬松，支撐了三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的繁榮。其次，政策收緊期相比過(guò)往更長(cháng)一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開(kāi)始放松，長(cháng)度跨越27個(gè)月。最后，以往全國政策一刀切，容易形成各線(xiàn)城市同漲共跌的情況出現；目前政策調整為因城施策，甚至一城一策，各線(xiàn)城市之間周期出現對沖。那么從全國范圍觀(guān)察，可能造成的結果就是周期振幅變小、波長(cháng)變大。所以，對房企來(lái)說(shuō)，除了關(guān)注全國大環(huán)境外，也要兼顧深耕區域的具體情況、所處周期。尤其是在拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的節奏把握上，房企比以往需要花更多心思。

附一：2019中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強榜單及子榜單

附二：測評指標體系說(shuō)明

基于過(guò)往500強測評過(guò)程中積累的經(jīng)驗，2019年的500強測評從企業(yè)規模、風(fēng)險管理、盈利能力、成長(cháng)潛力、運營(yíng)績(jì)效、創(chuàng )新能力、社會(huì )責任七大方面，采用了收入規模、開(kāi)發(fā)規模、資產(chǎn)規模、利潤規模、融資能力、短期償債能力、長(cháng)期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷(xiāo)售增長(cháng)能力、利潤增長(cháng)能力、資本增長(cháng)能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營(yíng)能力、人力資源運營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)創(chuàng )新、產(chǎn)品創(chuàng )新、經(jīng)濟責任、慈善活動(dòng)等19個(gè)二級指標，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現金流動(dòng)負債比等52個(gè)三級指標全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。其中，由于不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)逐步從開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式轉向開(kāi)發(fā)-持有-運營(yíng)（或逐次轉售）模式過(guò)渡，為反映這類(lèi)企業(yè)的基本情況，測評指標體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項指標的考量。

附三：主辦方簡(jiǎn)介

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )是經(jīng)國家民政部批準，由從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易、流通服務(wù)、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )及有關(guān)單位和個(gè)人自愿結成的全國性行業(yè)非營(yíng)利性社會(huì )組織，其業(yè)務(wù)主管部門(mén)是中華人民共和國住房和城鄉建設部。

上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心
中國房地產(chǎn)測評中心是隸屬于上海易居房地產(chǎn)研究院的專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測評機構，主要專(zhuān)家支持單位為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國企業(yè)評價(jià)協(xié)會(huì )、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、新浪網(wǎng)技術(shù)（中國）有限公司等。上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心依托主管單位和專(zhuān)家支持單位的行業(yè)影響力，以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專(zhuān)業(yè)研發(fā)力量，本著(zhù)"科學(xué)、公正、客觀(guān)、權威"的原則，展開(kāi)深入翔實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的測評研究。經(jīng)過(guò)多年不懈的努力，上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心建立了完整、科學(xué)和客觀(guān)的《中國房地產(chǎn)測評系統》，運用該系統對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、供應商企業(yè)、服務(wù)商企業(yè)、設計機構等進(jìn)行全面測評，每年定期發(fā)布房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈各類(lèi)企業(yè)測評榜單和研究報告，以權威媒體為渠道向全社會(huì )發(fā)布測評成果，以此促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展。