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          3萬(wàn)億舊改,廣州的大變局

          廣東裝配式建筑分會(huì )     2020-12-29     3027

          廣州舊改從年頭熱到了年尾。


          12月21日,海珠石溪城市更新項目最終確定廣東佳紅地產(chǎn)為合作企業(yè),改造范圍約為100多萬(wàn)平方米,投資總金額約177億元,規劃建設268米超高層塔樓,通4條地鐵。
          所謂佳紅,背后就是大家熟悉的佳兆業(yè)和地產(chǎn)小白的紅八方集團。

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          石溪牌坊


          之前大家就都知道,佳兆業(yè)是必然選擇了,所以,都在意料之中。

          300多條村、500多平方公里、3萬(wàn)億(根據已知數據估算),廣州未來(lái)10年舊改計劃幾乎拆掉半座城,漸漸給人遲暮之感的廣州,在舊改上再出爆發(fā)出以前敢闖敢干的沖勁。

          廣州這個(gè)千年商都,因舊改而迎來(lái)前所未有的變局。



          揮別舊廣州,迎來(lái)新廣州

          曾經(jīng)引領(lǐng)全國的廣州,已經(jīng)在競爭中落后一步了。

          后起之秀的深圳已經(jīng)超越了廣州,后面的杭州、重慶也在虎視眈眈,廣州一線(xiàn)城市地位岌岌可危。房叔在和外地的一些投資人聊起廣州的時(shí)候,他們很困惑,身為一線(xiàn)城市,廣州為何有破敗、沒(méi)落之感?

          房叔想,這也許和廣州有大量城中村存在有關(guān)。

          它們的存在,能提供便宜的租金,臨近城市中心的住所,讓打工人在城市中心也有了棲身之所,讓廣州有了更多物美價(jià)廉的城中村美食,讓廣州有了打工人友好城市的稱(chēng)號。但同時(shí),也讓廣州成了城中村之城,廣州的市容市貌沒(méi)有北京上海的光鮮亮麗,城中村的存在,也禁錮了廣州城區的大片土地,束縛了廣州空間的開(kāi)拓以及城市的發(fā)展。

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          廣州都市感還需要進(jìn)一步提升  by:網(wǎng)圖 侵刪

          但城中村存在的另一面是,廣州市容市貌有很大的提升空間,城中村的改造,其實(shí)蘊含龐大商機,改造需要投入的幾萬(wàn)億,足以推動(dòng)整個(gè)廣州經(jīng)濟的再上臺階。

          在過(guò)去,廣州看起來(lái)安于打工人友好城市的稱(chēng)號;現在,廣州看起來(lái)更喜歡舊改所帶來(lái)的城市容貌的提升,以及因此爆發(fā)的龐大經(jīng)濟推動(dòng)力。

          因此,未來(lái)10年廣州舊改力度空前絕后,廣州加入舊改的村大道300多條、面積500平方公里、總投資超3萬(wàn)億,廣州會(huì )被拆掉半座城,換來(lái)的是一座新的廣州城,一座更加現代化、更加摩登的大都市。

          有人擔憂(yōu),大規模的舊改,會(huì )讓廣州陷入所有行業(yè)為租金打工下場(chǎng),房?jì)r(jià)、租金的上升,可能讓廣州和深圳一樣,導致越來(lái)越多公司外遷。


          變局,總會(huì )帶來(lái)各種各樣的變化,如何讓受變化影響的人群、企業(yè)少受沖擊,最好都有預案。




          舊改項目是真香

           
          廣州舊改最先影響的,是房企。

          廣州單價(jià)前五的地王中,三塊是在今年成交的。開(kāi)發(fā)商對宅地特別是中心城區靚地的熱情還是很高的。但是一看地王面積和總價(jià),房叔就笑了,那真的是毫無(wú)疑問(wèn)的蚊型地。越秀南廣州地王,占地不到0.85萬(wàn)平方米,總價(jià)約24億;天河奧體地王,占地面積5萬(wàn),總價(jià)48億;新港東路地王,1.7萬(wàn)平方米,總價(jià)約47億。

          這些地王的面積加起來(lái),還不到石溪改造范圍的十分之一。

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          海珠創(chuàng )新灣位置示意圖,石溪是重要的一個(gè)環(huán)節

          過(guò)去廣州一手房成交面積越來(lái)越少,從高峰時(shí)候的1200萬(wàn)平方米,跌到后來(lái)的800萬(wàn)-900萬(wàn)平方米,并不是廣州的購買(mǎi)力不行了,實(shí)在是供應太少了。一手房供應少,主要就是土地供應少,像去年廣州出讓的土地才500多萬(wàn)平方米,住宅地塊還不到一半。并且,這些宅地大部分都還是增城和南沙的,天河、越秀、海珠這些核心區域更是少得可憐。

          廣州最新一輪舊城改造一出,這些問(wèn)題就都解決了,舊改中的很多村,都是巨無(wú)霸,廣州淘寶第一村的里仁洞舊改,總建設量400多萬(wàn)平方米;康樂(lè )村、鷺江村總改造范圍300多萬(wàn)平方米……過(guò)去廣州一年出讓的土地,也就是兩三條村的體量。

          在廣州的計劃里,未來(lái)10年舊改的村接近400條,500多平方公里,也就是說(shuō),廣州有將近十分之一的地方,都要加入舊改行列。

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          過(guò)去苦于無(wú)地可拿,房企只有在招拍掛上和別人拼刺刀,地價(jià)高也要拿,總不能沒(méi)米下鍋?,F在不同了,那么多村,那么多地。規模較小的房企,拿下一條村都足夠開(kāi)發(fā)好幾年了;對于大房企來(lái)說(shuō),能多拿自然要多拿,要想擴大在廣州的規模,必須得拿舊改地塊。

          更重要的是,舊改造富神話(huà)之下,村民對于舊改的接受度很高,加上舊改新規,一般舊改項目都能很快簽約、動(dòng)工,少了以前的那種拆了多年都拆不動(dòng)的風(fēng)險,房企參與舊改的積極性高了很多。

          所以,越來(lái)越多的房企活躍在舊改項目上,佳兆業(yè)、保利、富力、合生、新世界……未來(lái),廣州地王出現的頻率會(huì )低很多了。
           


          老城區也有更多房選了
           
          房叔相信大家都有這樣一個(gè)感覺(jué),看數據廣州的房?jì)r(jià)好像漲得不多,但到樓盤(pán)一看,都漲上天了,例如天河的剛需樓盤(pán),年中的時(shí)候單價(jià)還4.5萬(wàn)元起,年底升到4.9萬(wàn)元起了,幾個(gè)月時(shí)間漲了10%。

          造成這種落差的,是因為廣州外圍區域相對低價(jià)的一手房越來(lái)越多,拉低了整體均價(jià)。

          核心區的房子,有錢(qián)都不一定有貨。

          海珠有創(chuàng )新灣幾個(gè)新盤(pán),房子供應已經(jīng)算不錯了,天河就只有東部的保利天匯、金地天河峯睿等寥寥幾個(gè)樓盤(pán),越秀和天河情況差不多。

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          保利天悅小區內部圖

          造成這種情況的原因很簡(jiǎn)單,就是核心區沒(méi)地了,沒(méi)地自然沒(méi)房,那有什么空中樓閣。

          現在,核心區的地又有了,并且還有大把。廣州10年的舊改計劃里,天河涉及的村有25條,海珠區6條,越秀也有6條。別看它們的數量不多,可是抵不住它們規模大呀,康樂(lè )村、鷺江村都300多萬(wàn)平方米了,那得有多少新增的房子?大家都熟悉的琶洲村,改造面積75萬(wàn)平方米,改造后的保利天悅有近千套商品房源,如果按照這樣的比例來(lái)計算,康樂(lè )村、鷺江村就有差不多4000套。

          核心區舊改項目不只是規模大,政府還要它們優(yōu)先改造,2023年底之前,廣州中心6區在推進(jìn)的城中村改造合計61條,外圍5區僅有22條。

          當核心區舊改項目的商品房不斷推出,將會(huì )改變整個(gè)廣州商品住宅的供應格局,核心區和外圍區的供應比例會(huì )發(fā)生改變,核心區的占比會(huì )大幅提高。


           
          誕生下一個(gè)黃埔
           
          廣州樓市今年最熱的兩個(gè)區,一個(gè)是南沙,一個(gè)是黃埔,前者的成交套數全市第二,后者第三。別看黃埔今年成交套數第三,但已經(jīng)接近1.6萬(wàn)套,比起去年的1萬(wàn)套出頭,多了六成,更是前年0.5萬(wàn)套的三倍多。

          南沙今年樓市的熱是意料之中的,深圳、東莞限購越來(lái)越緊,南沙則剛好限購松綁,在系列政策利好的推動(dòng)下,深圳、東莞以及其他大灣區城市的買(mǎi)家多了很多。黃埔的熱,則有一點(diǎn)點(diǎn)意料之外,外來(lái)的買(mǎi)家沒(méi)有明顯增多,還是廣州的為主,之所以成交能增加這么多,其中一個(gè)原因就是黃埔舊改之后有錢(qián)人多了,或者說(shuō)知道自己有錢(qián)的人多了,大家敢于買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)了。

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          拆字一響,黃金萬(wàn)兩


          廣州的舊改,特別是核心城區的舊改,將會(huì )催生一大批幾百萬(wàn)級甚至千萬(wàn)級別的富豪,雖然現在不是直接給錢(qián)而是回遷,但這些人很多本來(lái)就有錢(qián),并且知道自己會(huì )更有錢(qián),加上回遷也要等一段時(shí)間,相信不少會(huì )像黃埔的舊改村民一樣,先買(mǎi)套商品房再說(shuō)。

          這些人集中選哪些片區的房子,那些片區肯定就會(huì )旺起來(lái)。
           


          房?jì)r(jià)大漲無(wú)可避免
           
          廣州房?jì)r(jià)一直是一線(xiàn)城市的洼地,其中一個(gè)原因就是城中村的壓制。城中村收留了很多白領(lǐng),買(mǎi)房的需求沒(méi)那么迫切,降低了城市需求;在很多有稀缺資源的地方就有城中村,形成高端盤(pán)和城中村混住的局面,讓同片區內房?jì)r(jià)受到打壓。

          過(guò)去珠江新城臨江獵德一帶是一個(gè)例子,現在海珠創(chuàng )新灣也是一個(gè)例子,因為石溪、瀝滘等城中村的存在,片區內的一線(xiàn)江景樓盤(pán)雖然定位很高,不過(guò)不少單位的價(jià)格不到10萬(wàn),在廣州算不上頂豪。

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          石溪舊改旁邊就是新開(kāi)盤(pán)的時(shí)代大家、中海觀(guān)瀾府

          舊改,從大的角度來(lái)說(shuō),改變廣州農村圍城的印象,會(huì )極大提升城市形象,提升城市居住品質(zhì);從小的角度來(lái)說(shuō),讓一些有稀缺資源的片區少了硬傷,提升地塊價(jià)值;從魚(yú)珠舊改后片區大受歡迎的情況來(lái)看,舊改還增強了買(mǎi)家對片區發(fā)展前景的信心……
          這些改變,又是和房?jì)r(jià)掛鉤的。

          獵德改造后,珠江新城豪宅片區的氣質(zhì)更加明顯了,天鑾開(kāi)盤(pán)5萬(wàn)-6萬(wàn),旁邊的凱旋新世界漲到9萬(wàn)多,一年后,僑鑫匯悅臺上市,一開(kāi)盤(pán)的價(jià)格就超過(guò)了10萬(wàn);琶洲改造后,保利天悅將整個(gè)海珠東部的從剛需片區提升到了豪宅片區。

          不僅如此,舊改樓盤(pán)房子,現在成了廣州最搶手,也是房?jì)r(jià)上升最快的二手房。
          12月初,珠江新城的天鑾,一套二手公寓單位以近4000萬(wàn)的總價(jià)成交,加上稅費等,買(mǎi)家承受的價(jià)格是16.1萬(wàn)元/平方米,創(chuàng )下廣州公寓單價(jià)最高紀錄;11月底,保利天悅一套二手房的成交單價(jià)超過(guò)了12萬(wàn)元。

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          廣州最貴的公寓天鑾就是獵德的舊改項目


          舊改和城中村,形成了鮮明反差。

          這也容易理解,核心區舊改項目大部分地段好,有些還有江景,它們用于出售的商品房?jì)r(jià)格肯定比較高;此外,核心區舊改項目商品房供應比例增加,還會(huì )讓廣州房?jì)r(jià)數據出現快速上升,和其它一線(xiàn)城市之間的差距會(huì )縮小。

          房叔判斷,只有等到那些安置房可以大批量出售時(shí),房?jì)r(jià)才會(huì )平穩甚至有所回落。
           
          萬(wàn)億級別的投入,將徹底改變廣州的市容市貌,在光鮮亮麗的CBD里,種滿(mǎn)鮮花和綠化的高端住宅區旁,不再出現低矮、陰暗的城市傷疤,其它一線(xiàn)城市談?wù)搹V州之時(shí),不再帶有城市看待農村的優(yōu)越。廣州這個(gè)千年商都,終將換發(fā)都市的現代和摩登感。
           

           

          你對廣州舊改怎么樣看?會(huì )提升廣州城市形象嗎?


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