廣東省2009年推進(jìn)實(shí)施“三舊”改造為契機，十余年來(lái)，東莞也朝著(zhù)2020年完成“三舊”改造土地面積30萬(wàn)畝的目標邁進(jìn)，并結合自身特色相繼創(chuàng )新出臺了若干政策，從探索推進(jìn)全市城市更新工作管理機制的改革轉變，到創(chuàng )新取消村企合作改造模式，再到創(chuàng )設單一主體掛牌招商實(shí)施機制等，系列重磅新政策出臺也打開(kāi)了東莞存量土地更新改造的新局面。

東莞劃定的240余個(gè)城中村更新改造項目，更是吸引了眾多前期服務(wù)商和金融機構的廣泛關(guān)注，爭相涌入布局以期掘金炙手可熱的改造市場(chǎng)，但東莞獨特的政策體系和創(chuàng )新的舊改模式也讓很多市場(chǎng)主體的介入進(jìn)展緩慢，甚至望而卻步。

今天筆者便給大家梳理一下，東莞城市更新的前期工作流程以及需要注意哪些關(guān)鍵節點(diǎn)，助力大家項目的加速推進(jìn)。

當中包含：現狀建筑情況分析、相關(guān)規劃條件分析、項目定位及發(fā)展方向、用地規劃及開(kāi)發(fā)量預測、公配設施規劃及用地貢獻、城市設計方案模擬等。

對于市場(chǎng)進(jìn)入東莞城市更新項目來(lái)說(shuō)，第一件事便是對項目的前期調研，這是房企接觸一個(gè)舊改項目最基礎需要了解的東西。其中對于現狀建設情況分析以及用地規劃及開(kāi)發(fā)量預測至關(guān)重要，這關(guān)乎到后續拆補方案的制定以及成本管控和稅務(wù)管控。

東莞更新單元劃定，深度介于深圳計劃立項和專(zhuān)項規劃，對于項目功能、用地面積、規劃面積等，基本確定。

需要注意的是方案編制主體是由鎮政府或街道辦事處進(jìn)行編制。其中規模要求單元面積150畝-500畝（市區、石龍的單元面積可以適當降低），政府主導、工改工、限制公益性改造等不受面積限制。

核查和確認不動(dòng)產(chǎn)權益不僅僅是保障了改造主體的合法權益，也避免了后期開(kāi)展工作時(shí)不必要的一些麻煩。

核查與確認幾個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)便是房屋權屬人是否為集體經(jīng)濟組織成員，依法登記的土地使用權人與房屋所有權人數量以及未依法登記的實(shí)際使用人。未依法登記的房屋是否符合歷史遺留條件和是否有轉讓協(xié)議。

征詢(xún)意愿決定了改造是否可以順利進(jìn)行。以及后續需要滿(mǎn)足的集體需求和釘子戶(hù)數量等因素。

征詢(xún)拆除范圍內全部不動(dòng)產(chǎn)權人更新意愿需要權益土地面積與權益人數均達到90%以上。同意實(shí)現包括了土地與房屋納入更新的范圍以及改造模式。需要開(kāi)展的會(huì )議有股東（代表）大會(huì )以及黨政班子聯(lián)席會(huì )審議。

拆遷補償方案是集體與房企最關(guān)注的點(diǎn)之一，拆補方案的設定決定村集體的配合程度以及房企最后拿到土地成本的最關(guān)鍵的因素。

拆補方案是由鎮政府（街道）組織擬定的，政府下屬單位機構通過(guò)對土地、房屋現狀條件資產(chǎn)評估以及規劃條件資產(chǎn)評估，價(jià)高者，計入掛牌底價(jià)。集體經(jīng)濟組織通過(guò)與政府協(xié)商、委托機構資產(chǎn)評估、再通過(guò)集體民主表決，確認補償標準。其中民主表決需要80%以上權益人書(shū)面同意方可納入拆補方案。

城市更新項目不是房企與權屬人之間的博弈，還包括政府與集體等多方之間的協(xié)商。利益分配是否平衡是項目是否能活得多方支持的關(guān)鍵。

利益分配需要注意的是，房企是否符合項目掛牌招商公告的約定，對政府無(wú)償移交公配設施的用量與用地的面積。是否能給當地貢獻一定的人才用房與引入產(chǎn)業(yè)，對當地能否起到環(huán)境改善作用，有無(wú)綜合整治工程。在拆補方案內對集體組織的物業(yè)保障有多少，貨幣補償有多少。東莞的單一主體掛牌招商采用競價(jià)方式，也就是所謂的價(jià)高者得，保障政府土地出讓的收益。

編輯掛牌招商方案是前期工作中最關(guān)鍵的一步，也是決定項目能不能上平臺找到心儀的服務(wù)商。

方案內容包括了更新單元概況、更新單元現狀、更新單元劃定、掛牌招商條件、掛牌招商的可行性分析以及報名資格等。需要注意的方面有報批招引方案時(shí)，500畝以下可由鎮政府（街道）進(jìn)行審批，500畝以上需要市政府審批。方案需要通過(guò)集體股東（代表）大會(huì )進(jìn)行集體決議。而服務(wù)的有效期一般為兩年，實(shí)際村改可以延長(cháng)至三年。