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          行業(yè)資訊 | 碧桂園規劃階段的成本控制,設計決定成本!

          廣東裝配式建筑分會(huì )     2020-11-06     2364


           |概念規劃設計階段成本控制| 

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          (一)合理劃定用地紅線(xiàn)
          案例1:


          在投資階段,對于山地項目,可通過(guò)豎向分析及邊坡處理,考慮將不可利用的陡坡用地劃出用地紅線(xiàn),以控制土方成本。


          根據國家建設用地豎向標準,坡度大于25%的地區不適宜進(jìn)行開(kāi)發(fā),而通常作為森林保育用地或景觀(guān)用地,但通常在實(shí)際操作中坡度大于35%,為不宜建設用地,建議劃出用地紅線(xiàn)。


          案例2:



          在投資階段,對于高壓走廊通過(guò)地塊內部的,可以將高壓線(xiàn)及其退距用地劃出用地紅線(xiàn),以控制用地成本。
          二)巧妙轉化用地條件
          案例3:



          將幼兒園前期作為售樓部,節約利用土地,使住宅用地最大化,同時(shí)也能減少公建的成本投入,另外通過(guò)調整幼兒園位置,使售樓部擁有更好臨街展示面位置。
          案例4:



          由于中山地區對于公建配套有公8公9要求,若獨立配建將占用住宅用地,若交費則成本巨大,通過(guò)利用較難售的集中商業(yè)用地配置公8公9配套(首層保留商業(yè)),從而節省配套成本投入,確保住宅用地最大化。
          (三)爭取有利設計要點(diǎn)
          對于勾地項目,應重視規劃設計條件的擬定,通過(guò)結合公司開(kāi)發(fā)策略,爭取有利的設計條件。





           |詳細規劃設計階段成本控制| 

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          一)土方成本控制-山地項目
          對于山地項目,土方成本是項目開(kāi)發(fā)成本重要部分,規劃設計時(shí),應嚴格控制土方量,盡可能做到場(chǎng)地內部平衡。尊重原地形基礎上設計場(chǎng)地標高,力求少開(kāi)挖,控制挖、填方量。



          案例5:


          某擬拓展山地項目占地1200畝,高差達100米。

          方案一:方案使用坡地別墅,并盡量利用紅線(xiàn)內坡度較小的區域,使項目的土方量盡量小。

          方案二:方案使用平地別墅,盡量利用紅線(xiàn)內用地和紅線(xiàn)外放坡,項目土方量較大。


          土方成本控制也應結合銷(xiāo)售要求權衡考慮

          開(kāi)平十一期原方案充分尊重地形,以土方成本最少為優(yōu)先原則規劃,則使別墅間高差達4~5m,影響去化。調整后方案,以“快去化”為導則,盡量將兩排別墅間的高差控制在1.5m,土方成本增加,但有利于項目更快更好得去化。


          二)規劃布局成本控制


          控制展示區規模

          在規劃前期階段,應根據項目規模的大小合理控制綜合樓展示區的規模,降低前期投入的成本,也有利于項目的快速開(kāi)發(fā)。

          案例6:


          案例七:
          由于幼兒園需滿(mǎn)足冬至日三小時(shí)日照,標準較為嚴格,所以應盡量將幼兒園放置用地南部無(wú)遮擋位置;若放置北側,則與南側高層間需比較大的陰影間距,使實(shí)際可用住宅用地減少。


          前后樓夾角控制


          前后樓間距控制

          住宅間的拼接關(guān)系

          三)地下室成本控制

          車(chē)位比與地面停車(chē)率

          在規劃前期階段,投資拓展部應向當地政府或有關(guān)部門(mén)爭取最小的車(chē)位比不最大的地面停車(chē)率,以減少地下車(chē)庫面積。對一些地價(jià)低,高層市場(chǎng)一般,車(chē)位售價(jià)低且去化難的項目(如雷州),可考慮實(shí)行100%地面停車(chē),不設地下車(chē)庫,以最大限度的省去地下車(chē)庫建設成本。


          合理的車(chē)庫邊界

          地下車(chē)庫設計時(shí),應使車(chē)庫邊界盡量拉直、規整,避免因邊界的拐角導致的成本增加。

          個(gè)別項目車(chē)位配置緊張,需考慮利用車(chē)庫邊角位等丌好利用的區域設置微型車(chē)位,而微型車(chē)位不標準車(chē)位的折算關(guān)系需不規劃局明確,一般是按個(gè)數0.7倍折算。

          四)其他成本控制

          架空層設置

          架空層可以增加景觀(guān)的通透性,給地面活動(dòng)人群增加舒適度,同時(shí)可作為泛會(huì )所,增加銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn);但架空層建安成本一般較高,且又不能銷(xiāo)售,為節省項目成本,需減少架空層的設置;建議地塊外圍洋房不做架空,地塊中部可考慮架空以加強景觀(guān)空間通透性。

          支護成本控制

          層高成本

          胖棟有話(huà)說(shuō) 整理


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