廣東裝配式建筑分會(huì ) 2020-10-28 2322
「導讀」對消費者來(lái)說(shuō),整裝模式解決了家裝消費者“一站式服務(wù)”的家裝需求;對企業(yè)來(lái)說(shuō),整裝模式提高了流量利用率。
整體衛浴作為整裝的創(chuàng )新模式和重要組成部分,已經(jīng)開(kāi)始迎來(lái)屬于它的春天。
作者 | 徐姍姍
無(wú)論是地板、瓷磚、衛浴或者櫥柜,消費者的終極需求和目標都很明確,就是“裝修好整個(gè)家”;無(wú)論家裝的設計、材料還是施工,目的都是給用戶(hù)更好的體驗和更高效的服務(wù)。
整裝突破了傳統家裝的單品類(lèi)組成模式,致力于解決用戶(hù)體驗和效率方面的行業(yè)痛點(diǎn)。
真正做到整裝的企業(yè)沒(méi)有幾家。究其原因,無(wú)非有三:家裝企業(yè)無(wú)法滿(mǎn)足用戶(hù)“高度集成的需求”,仍然停留在硬裝和軟裝分開(kāi)設計和裝修的階段;
仍然沒(méi)有擺脫對人的依賴(lài),無(wú)法實(shí)現流程化管理,導致項目失敗的案例比比皆是;
資源整合面臨問(wèn)題較多,從硬裝到軟裝,需要整合更多資源,對管理和資源整合能力是巨大考驗;
在全屋整裝尚未開(kāi)辟出良性解決方案時(shí),部分空間的整裝思路或可借鑒。
衛生間一直是家裝的難點(diǎn)和重中之重,整體衛浴作為整裝行業(yè)的重要組成部分,解決了衛生間裝修的工廠(chǎng)化生產(chǎn)難題,也給了行業(yè)一次全面的示范。
整體衛浴做到了真正的高度集成,衛浴工廠(chǎng)通過(guò)事先空間布局,洗漱區、淋浴區、如廁區進(jìn)行一體化設計,實(shí)現通風(fēng)、防水、電路、給水、排水等全方位解決,最后整體安裝并出售。
從安裝效率方面考慮,整體衛浴采用現場(chǎng)模塊化組裝,兩名工人4小時(shí)即可裝配完成一間,相比傳統15天左右工期大幅縮短。
整體衛浴通過(guò)全流程工業(yè)化生產(chǎn),從根本上提升生產(chǎn)安裝效率,成為內裝工業(yè)化時(shí)代衛浴產(chǎn)品的完美解決方案。
◎ 圖片來(lái)源:有巢氏官網(wǎng)
對于施工來(lái)說(shuō),房企無(wú)須尋找多家衛浴產(chǎn)品、水泥管道工程供應商,整體衛浴可一站式解決衛浴所需所有裝修工程,且保障各部品搭配方式更為科學(xué)、質(zhì)量更優(yōu)。
在有限空間內提前設計搭載各種潔具,通風(fēng)、防水、電路、給水排水等全方位一體化設計,使消費者更加省心。
整體衛浴之所以能夠直面整裝行業(yè)的痛點(diǎn),迎來(lái)行業(yè)爆發(fā)離不開(kāi)4點(diǎn)原因:
? 政策標準落地,行業(yè)進(jìn)入良性增長(cháng)通道
? 技術(shù)迭代加速,產(chǎn)品實(shí)現逐步升級
? 地產(chǎn)龍頭加速布局,形成標桿作用
? 整體衛浴滲透率提升空間大,未來(lái)行業(yè)規模達百億
我國在20世紀90年代提出住宅產(chǎn)業(yè)化的概念,明確住宅部品體系重要性。自2016年起裝配式建筑政策集中出臺,行業(yè)正式進(jìn)入快車(chē)道,從酒店、公寓、政府保障房等逐漸到精裝房均開(kāi)始采用整體衛浴。
2017年住建部出臺《裝配式建筑評價(jià)標準》,規定裝配式建筑應同時(shí)滿(mǎn)足下列要求:
? 主體結構部分的評價(jià)分值不低20分
? 圍護墻和內隔墻部分的評價(jià)分值不低于10分
? 采用全裝修
? 裝配率不低于50%
同時(shí)公布評級等級劃分,A級裝配式建筑裝配率為60%~75%,AA級裝配式建筑裝配率為76%~90%,AAA級裝配式建筑裝配率為91%及以上。在裝配率計算中,集成衛生間直接占比 3%~6%,通過(guò)管線(xiàn)分離間接占比 4~6%,采用整體衛浴能夠幫助房企提升裝配率、拿地、獲取政府補貼。
與此同時(shí),全國31個(gè)省、自治區、直轄市均出臺優(yōu)惠政策,給予采用裝配式建筑的建筑商以財政獎補、優(yōu)先拿地與工程審批、容積率獎勵、稅收 優(yōu)惠等獎補政策,以激勵裝配式建筑推廣,利好整體衛浴行業(yè)發(fā)展。
整體衛浴經(jīng)歷三次迭代產(chǎn)品逐漸升級,當前以瓷磚材質(zhì)最受歡迎。
整體衛浴結構主要包括一體化防水底盤(pán)、壁板、頂板以及內部配套潔具等構成。根據六面墻和底板所用板材不同,整體衛浴產(chǎn)品可分為三類(lèi),包括第一代FRP(纖維增強復合材料)、第二代SMC(一種不飽和聚酯樹(shù)脂材料)/彩鋼板、第三代瓷磚整體衛浴。
SMC材質(zhì)技術(shù)最為成熟,行業(yè)內主要競爭對手的產(chǎn)能以SMC產(chǎn)品為主,其具備重量輕、強度大、耐用性強且性?xún)r(jià)比高的特征,但由于塑料觀(guān)感以及敲觸空洞感不受中國消費者喜愛(ài),廣泛應用于偏低端的經(jīng)濟型酒店、長(cháng)租公寓、政府保障房等。
彩鋼板產(chǎn)品以鍍鋅鋼板為基材,外附VCM(氯乙烯)和PET(聚對苯二甲酸乙二醇酯)膜,使得產(chǎn)品外觀(guān)可以模擬木紋、瓷磚、石材等花紋,但觸感仍與實(shí)際瓷磚相差較遠,一般適用于裝修標準在2000元/㎡以上的項目。
第三代瓷磚產(chǎn)品通過(guò)高密度發(fā)泡復合瓷磚和石材,使得產(chǎn)品外觀(guān)、質(zhì)感與傳統衛浴無(wú)異,高度符合我國消費者喜好;且瓷磚和石材級別可個(gè)性化定制,通常配置于高端住宅。
萬(wàn)科是國內最早引進(jìn)整體衛浴的開(kāi)發(fā)商,早在2003年起就開(kāi)始布局,成立了萬(wàn)科工廠(chǎng)化中心,研究預制裝配式體系,并在 2007年開(kāi)始全國范圍大力推廣。
2013-2015年萬(wàn)科已實(shí)現在建住宅項目預制樓梯100%、預制構件和部件40%、裝配式內墻100%等目標。外裝工業(yè)化已基本實(shí)現,而內裝工業(yè)化是萬(wàn)科近幾年的核心發(fā)展目標。
2019年12月萬(wàn)科在雄安開(kāi)展內裝裝配式的示范項目,通過(guò)全干法裝修和整體衛浴,4人8天便完成了全套公寓的安裝,且無(wú)甲醛、VOC等裝修污染有害物排放,實(shí)現即裝即住,大大提升周轉效率,加快房企交付和現金周轉。
萬(wàn)科2019年銷(xiāo)售面積4112萬(wàn)平方米,住宅占比86.4%,假設100平方米/套、每套2間衛生間,對應約71萬(wàn)間衛生間,假設未來(lái)整體衛浴占比達到30%,對應21萬(wàn)套整體衛浴,按單價(jià)7000元/套估算,萬(wàn)科整體衛浴體量約15億元。
碧桂園推出的SSGF建造體系,整體衛浴是標配。通過(guò)SSGF工法,整體衛浴底盤(pán)一體成型,工廠(chǎng)化生產(chǎn)且現場(chǎng)整體吊裝或現場(chǎng)拼裝。
寶能集團在2020年5月宣布投資21億元布局智能家居及裝配式建筑。
目前,國內已有的整體衛浴主要應用于B端客戶(hù),應用場(chǎng)景主要包括經(jīng)濟型酒店、長(cháng)租公寓、公租房和保障房等政策性保障房。
在現有應用場(chǎng)景中,整體衛浴對于長(cháng)租公寓和政策性保障房最為契合,隨著(zhù)用戶(hù)使用習慣、裝修設計等方面的提升,未來(lái)整體衛浴將逐漸普及到精裝修住宅。
2018年經(jīng)濟型酒店數量約為36383家,按照每家約300間房來(lái)算,約有1091萬(wàn)間,按照每間房1套衛浴來(lái)算,整體衛浴滲透率在2019年約6%,后續逐年小幅提升,在 2025年達到35%。
由于經(jīng)濟型酒店主要采取SMC整體衛浴產(chǎn)品,此類(lèi)產(chǎn)品未來(lái)存在供給快速擴張問(wèn)題,故假設價(jià)格逐步下降至4000元/套,對應2025年整體衛浴在經(jīng)濟型酒店的行業(yè)規模達到187億元。
2019年我國長(cháng)租公寓新開(kāi)業(yè)數量約為32萬(wàn)間,在2025年約36萬(wàn)間,整體衛浴滲透率60%,對應行業(yè)規模約8.6億元。
在商品房新建領(lǐng)域,整體衛浴的滲透率還較低。
2019年我國房屋竣工面積約 6.8 億 平方米,假設100平方米/套,對應680萬(wàn)套,假設每套房屋有2個(gè)衛生間,對應有1360 萬(wàn)套衛浴需求。
如果全瓷切入住宅項目領(lǐng)域后,整體衛浴滲透率有望從0%提升至2025年的10%,對應整體衛浴體量達到72萬(wàn)個(gè)、對應57.8億元。
假設存量住宅翻新周期為15年,到2025年二次翻新房屋將達到1280萬(wàn)套。保守假設整體衛浴滲透率至2025年提升至2%,對應25.6萬(wàn)個(gè)整體衛浴、25.6億元規模(假設整體衛浴出廠(chǎng)單價(jià)略高于工程端單價(jià))。
未來(lái)存量房將超過(guò)竣工商品房數量,滲透率提升的想象空間較大。
長(cháng)期以來(lái),我國整合衛浴的滲透率較低,其主要原因有三點(diǎn):
? B端精裝修市場(chǎng)出現較晚,C端市場(chǎng)推廣難
? 住宅標準化程度低,不利于規模效應,產(chǎn)品價(jià)格較高,成本優(yōu)勢不明顯
? SMC材質(zhì)視覺(jué)效果不符合住宅裝修審美
隨著(zhù)政策的推進(jìn),地產(chǎn)龍頭的標桿作用助力,加上產(chǎn)品技術(shù)不斷突破,整體衛浴的滲透率將率先在B端精裝修市場(chǎng)大幅提高,未來(lái)將逐步向C端滲透,行業(yè)發(fā)展的不利因素也會(huì )逐漸消除,整體衛浴將迎來(lái)屬于它的美好時(shí)代。
END.
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