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          2019年1-9月全國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

          廣東裝配式建筑分會(huì )     2019-11-05     4016

          在房住不炒長(cháng)效機制的作用下,1-9月全國市場(chǎng)經(jīng)歷了先熱后涼的過(guò)程,絕大部分熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市市場(chǎng)趨穩,部分城市出現下行趨勢,土地流拍重現,房?jì)r(jià)下行明顯。同時(shí),一些非常規熱點(diǎn)城市受“三限”政策擠出效應影響有過(guò)熱趨勢,應引起當地政府關(guān)注。


          01

          土地市場(chǎng)

          土地成交量

          2019年1-9月,40個(gè)大中城市住宅土地市場(chǎng)共計成交建設面積40680萬(wàn)㎡,同比增加14.52%,其中重慶成交1461萬(wàn)㎡居首。從同比來(lái)看,40個(gè)大中城市中,大連住宅用地成交面積同比增幅最大,達到222.08%。
          表:1-9月40個(gè)大中城市住宅用地成交量情況


          土地成交價(jià)格

          2019年1-9月,40個(gè)大中城市住宅用地平均樓面價(jià)為5491元/㎡,同比增長(cháng)16.65%。其中深圳住宅用地樓面價(jià)排名第一,為32455元/㎡;其次是廈門(mén),樓面均價(jià)23941元/㎡。 溢價(jià)率方面,40個(gè)大中城市住宅用地平均溢價(jià)率為17.04%,同比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)。其中合肥在40個(gè)城市中平均溢價(jià)率居首,達到65.81%,除合肥外,南寧、南昌、哈爾濱、深圳4個(gè)城市的平均溢價(jià)率都超過(guò)了30%。

          表:1-9月40個(gè)大中城市住宅用地成交價(jià)格情況


          土地異常交易
          在監測的40個(gè)大中城市中,有32個(gè)城市2019年1-9月出現了住宅用地的流拍現象。其中重慶流拍地塊數量最多,達到42宗,該城市經(jīng)過(guò)火熱之后,土地市場(chǎng)有降溫之勢,也反映了當前房企拿地態(tài)度愈加保守。
          表:住宅用地流拍情況


          總體來(lái)看,2019年1-9月,監測40城建設用地面積、規劃建面、土地出讓金、樓面均價(jià)均同比去年同期有所增長(cháng),溢價(jià)率同比小幅下滑。上半年房企融資成本明顯下降,土拍市場(chǎng)熱情較高;隨著(zhù)下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資管控趨緊,下半年土拍市場(chǎng)熱度逐漸消退,部分城市出現流拍情況。

          02

          新建商品住宅市場(chǎng)

          新建商品住宅成交量

          2019年1-9月,40個(gè)大中城市新建商品住宅共計成交2043640套,同比去年同期小幅增長(cháng)0.35%。其中重慶市以152958套居于成交量首位。從同比情況來(lái)看,40個(gè)大中城市中有23個(gè)城市銷(xiāo)售套數上漲。其中??跐q幅153.51%居首,珠海、哈爾濱漲幅在100%以上,分別是146.49%、100.86%。三亞商品住宅銷(xiāo)售套數同比去年同期下滑最多,為65.66%,無(wú)錫、太原、大連等8個(gè)城市銷(xiāo)售量同比下滑均在20%以上。
          表:40個(gè)大中城市新建商品住宅成交套數情況


          新建商品住宅成交價(jià)格
          銷(xiāo)售均價(jià)方面,40個(gè)大中城市中上海銷(xiāo)售均價(jià)居首,達54139元/㎡,深圳53816元/㎡緊隨其后。從同比情況來(lái)看,40個(gè)大中城市中有37個(gè)城市銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(cháng),其中無(wú)錫漲幅最大,達79.80%。合肥、武漢、廣州、成都4個(gè)城市漲幅在20%以上;三亞、鄭州、深圳3個(gè)城市銷(xiāo)售均價(jià)低于去年同期,降幅分別是6.92%、1.89%、0.59%。
          表:40個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格情況


          新建商品住宅出清周期
          監測的40個(gè)大中城市中,22個(gè)城市有相關(guān)數據。珠海商品住宅庫存較大,目前出清周期在20.20個(gè)月。重慶出清周期最短,為4.79個(gè)月。


          新建商品住宅銷(xiāo)供比
          監測的40個(gè)大中城市中,25個(gè)城市有相關(guān)數據,其中13個(gè)城市銷(xiāo)供比大于1,即銷(xiāo)售速度快于供應速度。無(wú)錫銷(xiāo)供比最高,達到1.97,其新增供應量明顯小于銷(xiāo)售量,新房市場(chǎng)熱度較高;寧波在各城市中銷(xiāo)供比最低,為0.37,新房市場(chǎng)熱度較低。

          總體新房市場(chǎng)受限價(jià)政策帶來(lái)的一二手住宅倒掛情況影響,分流了部分二手房客源,市場(chǎng)較為活躍。


          03

          二手住宅市場(chǎng)


          二手住宅價(jià)格走勢

          2019年1-9月,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起伏波折,從上半年的“小陽(yáng)春”到現在的理性、平穩。國信達二手房指數顯示,1-9月全國二手房房?jì)r(jià)累計上漲1.95%,漲幅較去年同期收窄10.50個(gè)百分點(diǎn)。9月全國二手房掛牌價(jià)環(huán)比上漲0.54%,漲幅擴大0.41個(gè)百分點(diǎn);同比上漲1.31%,漲幅與上月持平。雖然房?jì)r(jià)仍表現出上漲態(tài)勢,但市場(chǎng)熱情不高,房?jì)r(jià)上漲乏力。

          圖:全國二手房掛牌價(jià)指數走勢

          全國40個(gè)大中城市中, 6成累計上漲。相比去年年底,全國40個(gè)大中城市中有西寧、蘇州等25個(gè)城市房?jì)r(jià)累計上漲,除西寧、蘇州、寧波外其余城市累計漲幅均在10%以?xún)?。受調控政策影響熱點(diǎn)城市降溫明顯,有15個(gè)城市房?jì)r(jià)低于去年年底,一線(xiàn)城市北京、上海、廣州以及曾較快上漲的???、青島、三亞、貴陽(yáng)等城市上榜。
          表:全國40個(gè)大中城市1-9月累計漲幅


          供應量
          全國40個(gè)大中城市中, 僅有南京、深圳、三亞、銀川、上海、武漢6個(gè)城市掛牌量累計上漲,除南京外其余城市累計漲幅均在20%以?xún)?;?4個(gè)城市掛牌量低于去年年底,其中濟南、合肥、南寧、蘭州4個(gè)城市掛牌量降幅在50%以上,長(cháng)沙、長(cháng)春、西安等13個(gè)城市降幅在30%-50%之間,???、蘇州、大連等17個(gè)城市降幅在30%以?xún)取?/span>
          表:1-9月全國40個(gè)大中城市掛牌量累計漲幅

          考慮二手房交易較為均勻且不受管制,其價(jià)格波動(dòng)更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況。在精準宏觀(guān)調控的作用下,市場(chǎng)從“小陽(yáng)春”回歸穩定。


          04

          租賃市場(chǎng)


          租賃市場(chǎng)價(jià)格變化
          從全國租金指數來(lái)看,2015年以來(lái)平穩上漲,累計漲幅23.97%,遠低于全國二手住宅房?jì)r(jià)同期累計漲幅80.52%。與二手住宅交易市場(chǎng)不同,2015年以來(lái)全國住房租賃市場(chǎng)整體保持穩中有升的態(tài)勢。國信達數據顯示,2019年9月全國租金環(huán)比上漲0.01%,同比上漲7.53%。

          圖:全國出租掛牌價(jià)指數和出售掛牌價(jià)指數走勢
          從重點(diǎn)監測的40個(gè)大中城市來(lái)看,租金水平主要集中在20-40元/月·m2,有北京、深圳、上海、杭州等8個(gè)城市租金在40元/月·m2以上,僅有銀川租金低于20元/月·m2。其中,28個(gè)城市租金同比上漲,蘇州租金同比漲幅較大,為9.58%;12個(gè)城市租金同比下降,三亞租金同比降幅最大,降幅超過(guò)10%。
          表:40大中城市租金及同比漲幅

          租售比

          租售比是國際上用來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況的重要指標,我國熱點(diǎn)城市住宅租金漲幅還無(wú)法追上房?jì)r(jià)上漲的步伐。40個(gè)大中城市中有17個(gè)城市租售比小于2%,處于較不合理區間。其中,廈門(mén)租售比是1.10%,為40個(gè)熱點(diǎn)城市中最低,市場(chǎng)泡沫水平最高。

          表:40大中城市租售比

          來(lái)源于:國信達數據


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