來(lái)源：克三關(guān)（ID：wwwksg2018com）

投拓人士戲稱(chēng)，以前是在精品市場(chǎng)買(mǎi)地，輕車(chē)熟路；現在是在批發(fā)市場(chǎng)買(mǎi)地，要摸著(zhù)石頭過(guò)河。近年來(lái)的土拍政策變化，改變了上游的土地供應，也改變了下游的開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售和物業(yè)運營(yíng)。

前天收到地產(chǎn)同行咨詢(xún)——“在國家集中供地，三條紅線(xiàn)的前提下，我們房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的管理，尤其成本怎么做會(huì )比較好？有什么新的管控思路和理念嗎？”

收到這個(gè)問(wèn)題，我的第一反應就是——房企在這樣的復雜環(huán)境下所面對的問(wèn)題，裝配式建筑的優(yōu)勢正好能一一解之。

一個(gè)環(huán)境

在以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”國家定位之下，貫徹“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的中央決策部署，近期對房企影響最大的是“三條紅線(xiàn)”和“集中供地”兩大政策。

2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制。會(huì )議規劃了房地產(chǎn)的三條紅線(xiàn)：

• 1.剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%；

• 2.凈負債率大于 100%；

• 3.現金短債比小于 1 倍。

2021年2月22日左右，各地落實(shí)住建部＂土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統＂發(fā)文要求，落實(shí)集中供地政策。即2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次，在指定月份“集中”發(fā)布公告和“集中”組織宅地的出讓。

兩大影響

綜合公開(kāi)渠道的觀(guān)點(diǎn)，兩大政策對房企的影響主要有以下兩點(diǎn)：

1、搶到一塊地更難了。言外之意，每一塊地都更加珍貴，對土地差異化價(jià)值的挖掘更剛性，對拿地后的產(chǎn)品品質(zhì)和投資回報要求更高。

以前可能是“搶”到了一塊地，現在可能是真搶到了一塊地?！凹泄┑亍钡恼呤欠科筮\營(yíng)管理能力的更進(jìn)一步考驗，特別是對精準拿地測算、集團化現金流運營(yíng)和融資能力的考驗。

同一家房企，將面對需要在同一時(shí)間在多個(gè)不同城市進(jìn)行土地集中競拍的復雜局面，像以前一樣在不同土地上進(jìn)行操盤(pán)結構調整優(yōu)化的空間變小，對錯拿地項目進(jìn)行后續拿地調劑挽回的空間變小。因而具備了精準測算、精細化成本管理能力、在集團層面進(jìn)行現金流調配能力和融資能力的房企更有機會(huì )勝出，尤其是高品質(zhì)、高周轉的房企。

2、做好一個(gè)項目更難了。光干完、賣(mài)完，還不算完，開(kāi)始考驗房企的物業(yè)運營(yíng)能力。

在集中供地政策下，集中開(kāi)工、集中開(kāi)盤(pán)正在給房企造成新一輪壓力，企業(yè)內運營(yíng)體系均需適應性調整；在”限房?jì)r(jià)、競自持、競配建“的政策下，土拍成功后，比“拿地即掙錢(qián)”的離去更甚，“高周轉、賺快錢(qián)“的日子也正在一去不復返。

從各地情況來(lái)看，自持比例在10%~40%之間居多。談到自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)管理，萬(wàn)達、寶龍、紅星美凱龍等商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)具有相對強的優(yōu)勢，畢竟運營(yíng)了自持性的商業(yè)MALL和酒店已經(jīng)這么多年了，積累的運營(yíng)管理經(jīng)驗教訓足夠多。

三大能力

在這兩大政策的影響之下，具備以下三大能力的房企將加速勝出：

1、開(kāi)發(fā)周期管控能力。

基于標準化產(chǎn)品設計和管理，結合新技術(shù)、新材料、新工藝，組織大穿插施工而實(shí)現高周轉，是基于技術(shù)先進(jìn)、是依靠管理領(lǐng)先的理性的高周轉。

尤其是在環(huán)保建設標準日益提高、揚塵治理時(shí)間管制越來(lái)越多的當下，縮短開(kāi)發(fā)周期變得更為迫切。

天下武功，唯快不破?？s短工期，可以實(shí)現提前預售，提前回流資金；實(shí)現提前竣工備案，可以提前解凍資金，實(shí)現資金高周轉；實(shí)現提前交付，可以提前確認上市公司口徑的銷(xiāo)售收入。開(kāi)發(fā)周期更短的房企，在拍地時(shí)具有更強的競價(jià)空間。

（注：上圖來(lái)源于《穿插提效體系解讀》-工程管理聯(lián)盟2021.1）

例1：

碧桂園SSGF體系，運用了預制墻板、預制樓梯、鋁合金模板、智能爬架、全混凝土外墻等。某工程案例的工期數據，如下表：

例2：

以2006年開(kāi)工建設的上海萬(wàn)科新里程住宅項目8#樓（地上13層、預制率20%）的建造為例，縮短工期70天。

（注：上圖來(lái)源于《2016上海萬(wàn)科工業(yè)化探索之路》）

例3：

以2014年開(kāi)工建設的上海萬(wàn)科翡翠濱江住宅項目（地上23層、預制率15%）的建造為例，單體住宅縮短工期89天（未穿插施工）-159天（組織穿插施工）。

（注：上圖來(lái)源于上海天華建筑設計院有限公司李偉興博士）

經(jīng)公開(kāi)資料顯示，該項目在沒(méi)有裝配式政策要求的情況下，主動(dòng)采用裝配式建造，并且是全國第一個(gè)使用PC石材反打預制技術(shù)的住宅項目。另外還使用了無(wú)附墻爬架體系、鋁窗預埋前置等技術(shù)。

裝配式建筑，天生就具備縮短工期的基因。因為部品部件都是在工程現場(chǎng)之外的地方預先生產(chǎn)好，因而天生就具備“以空間換時(shí)間”的能力，只要施工現場(chǎng)具備條件了，就可以運輸、吊裝，可以大大縮短現場(chǎng)工期；預制構件的一體化設計可以集成結構、裝修、保溫、門(mén)窗等多專(zhuān)業(yè)工序，減少中間工序，以及干法施工從技術(shù)上縮短了間歇時(shí)間，運用得當可以大幅度地縮短工期；利用裝配式建筑的優(yōu)勢，可以更早更快地組織內外裝修工程的穿插，縮短總體工期的效果顯著(zhù)。

只記住一個(gè)最通俗的例子——不抹灰了，比縮短抹灰工序的時(shí)間，在縮短工期上來(lái)得更徹底。

通過(guò)縮短工期實(shí)現開(kāi)發(fā)項目的高周轉，提高投資轉化率，實(shí)現高周轉是抵抗任何風(fēng)險最有效的手段；通過(guò)縮短工期可以降低財務(wù)成本和管理成本，提高投資項目的IRR，進(jìn)而提高房企ROE水平，是裝配式建筑通過(guò)工期優(yōu)勢可以獲得的最大的成本減量。

如果采用裝配化裝修，工期優(yōu)勢更為顯著(zhù)。

例4：

上圖是我國第一棟“沒(méi)有圍墻的小區”——北京郭公莊一期公租房項目，其中住宅部分13萬(wàn)m2（9棟，地上6-21層），共3002套公租房，為裝配式混凝土建筑（預制率約35%-40%），采用全屋裝配化裝修系統解決方案。

裝修標準約1000元/m2，單體建筑的裝修工期3個(gè)月，比傳統裝修方式縮短約60天。每棟樓按縮短工期2個(gè)月計算，可以節省的財務(wù)成本和管理成本約100萬(wàn)元，整個(gè)項目可以節省約1000萬(wàn)元。

下圖是南京市江北新區人才公寓項目的相片。

（上圖來(lái)源于《裝配式混凝土建筑-甲方管理問(wèn)題分析與對策》）

在北方，可以更大空間地發(fā)揮裝配式的優(yōu)勢，組織北方項目冬季生產(chǎn)、開(kāi)春施工，告別“半年閑”的現狀，可以更大幅度地縮短工期。

2、產(chǎn)品品質(zhì)管控能力。

在相同限價(jià)、相同地段之下，產(chǎn)品品質(zhì)更好、更持久的房企將更受消費者追棒。

自持率的提高，產(chǎn)品品質(zhì)管控不再止步于銷(xiāo)售環(huán)節，必將放眼于長(cháng)達50-100年的整個(gè)物業(yè)運營(yíng)期。

例5：

上海綠地某住宅項目結合裝配式指標要求，設計大開(kāi)間住宅，結構剪力墻沿套型外側布置，套內沒(méi)有承重墻，只有一根次梁，全現澆樓蓋，實(shí)現開(kāi)放式的套內空間，實(shí)現“百變戶(hù)型”；

廚房的管井外置設計，空間規整，沒(méi)有凸角；

采用全預制混凝土外墻，既滿(mǎn)足了上海外墻預制比例≥50%的規定，同時(shí)避免了外墻不同材料之間的變形裂縫、滲漏問(wèn)題，還通過(guò)在外墻預制構件上設計凹縫滿(mǎn)足外立面分縫和造型的需要。

同時(shí)還采用了單立管旋流靜音排水、同層排水系統等技術(shù)。這樣的產(chǎn)品，解決了客戶(hù)敏感的工程質(zhì)量痛點(diǎn)，提升了產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。

綠地百年宅項目，更是將高品質(zhì)理念發(fā)揮到極致。

下圖是綠地南翔威廉公館項目，全國首個(gè)百年住宅示范項目。以客戶(hù)需求為導向，通過(guò)調研，對購房客戶(hù)比較關(guān)注的收納系統、住宅體檢、檢修方便、安全耐久等方面加入成本投入，挖掘土地的差異化價(jià)值，以300~500元/平的成本投入支撐800-1000元的產(chǎn)品溢價(jià)。

裝配式建筑天生就具備高品質(zhì)的基因，因為所有部品部件均是在室內、在工作環(huán)境更好、工業(yè)化程度更高的情況下生產(chǎn)完成。傳統建筑中為解決施工誤差的“找平層”“龍骨架”等可以完全消滅，內外墻體可以不抹灰而直接做裝飾層（下圖是上海建工海玥瑄邸項目），石材干掛可以不做鋼龍骨層而直接干掛或反打。

只記住一個(gè)最通俗的例子——不抹灰了，比嚴格控制抹灰層質(zhì)量，在提高質(zhì)量上來(lái)得更徹底。

如果采用一體化集成工藝，質(zhì)量?jì)?yōu)勢更為顯著(zhù)，見(jiàn)例3、4、6。

3、物業(yè)運營(yíng)管理能力。

新的土拍政策之下，基本上每一個(gè)房開(kāi)項目都會(huì )有一定比例的自持性物業(yè)，不同于之前的“一錘子買(mǎi)賣(mài)”。

已有成熟的運營(yíng)管理團隊，已基于全壽命期管理理念進(jìn)行開(kāi)發(fā)項目的投資、建造、運營(yíng)，在開(kāi)發(fā)建造期就統籌考慮了物業(yè)運維的成本管理——這樣的房企面對政策更游刃有余。

例6：

上海市第一個(gè)石材反打項目，上海森茂國際大廈（現名為恒生銀行大廈）。位于上海市浦東新區陸家嘴金融貿易區，總建筑面積113,000平方米，項目竣工于1998年，以下相片拍攝于2020年。地下4層，地上46層；建筑最高高度203.2m，標準層層高3.9m。

地上結構為內筒外框勁性鋼筋混凝土結構（SRC結構），外墻采用PC掛板（石材反打），共約1950塊，每塊重量一般的約5t，最重達7.5t。PC掛板以鋼筋混凝土為襯板，磨光花崗巖為飾面板，在工廠(chǎng)制作成復合板，包括鋁合金窗、玻璃裝修等，再運到現場(chǎng)通過(guò)邊接節點(diǎn)，掛到鋼結構挑梁連接件上。

這個(gè)項目如果采用傳統的石材干掛，按規范，石材幕墻的設計使用年限只有25年，那么現在這個(gè)項目已經(jīng)23年，即將需要進(jìn)行安全驗證、甚至維護、重新改造。但是這個(gè)項目是采用了石材反打預制混凝土技術(shù)，石材與鋼筋混凝土掛板同壽命設計，在建筑物的整個(gè)使用期間，只需要對立面拼縫的打膠進(jìn)行定期維護。一次性的建造成本增加，但50-70年的物業(yè)維護成本大幅降低，全壽命期成本降低。

類(lèi)似項目還有：萬(wàn)科翡翠濱江項目、重慶中科大廈等。

裝配式建筑天生就具備全壽命期成本管理的基因，我國發(fā)展裝配式建筑，就是要實(shí)現由量到質(zhì)的轉變。裝配式建筑，天生就能實(shí)現去中間化、去表皮化、去臨時(shí)化這三大降本策略。在裝配式建筑中，外裝可以應用裝飾面層反打技術(shù)，來(lái)實(shí)現結構裝飾同壽命設計；內裝可以應用管線(xiàn)分離技術(shù)，將不適合與結構同壽命的機電管結工程進(jìn)行分離設計。類(lèi)似這樣的一內一外，一合一分，均實(shí)現了基于全壽命期管理理念的成本管理目標。

只記住一個(gè)最通俗的例子——沒(méi)有裝飾層了，比防范裝飾層脫落、加強裝飾層的維修保養，在運營(yíng)管理上來(lái)得更徹底。

總結

在“集中供地、三條紅線(xiàn)”兩大政策之下，我國房企面臨著(zhù)拿地更難、做項目更難的雙向壓力。每一塊地都更加珍貴，對每一塊的產(chǎn)品品質(zhì)和投資回報都有更高的要求。每一個(gè)項目都更難做好，除了需要高周轉開(kāi)發(fā)的能力，還必須具備自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。

裝配式建筑，天生就具有高周轉、高品質(zhì)、全壽命期管理的基因。在裝配式建筑中，標準化設計和集成設計、預先生產(chǎn)、干法施工是剛性要求，各項新材料、新工藝、新技術(shù)在工業(yè)化制造的環(huán)境下獲得最佳應用。

發(fā)揮裝配式建筑“以空間換時(shí)間”的優(yōu)勢，組織建筑部品部件的預先生產(chǎn)、室內生產(chǎn)，以及多工序集成設計、一體生產(chǎn)和施工，可以進(jìn)一步縮短開(kāi)發(fā)周期、提高資金使用效率；工廠(chǎng)化生產(chǎn)和機械化生產(chǎn)，為建筑工程質(zhì)量提高了質(zhì)量精度和質(zhì)量可控度，可以消除傳統建筑中的找平層、龍骨層等質(zhì)量糾偏層，從根本上解決空鼓、開(kāi)裂等質(zhì)量通病，裝飾層、保溫層等與結構層的一體化設計，則可以直接根治外立面的質(zhì)量通病，提升建筑產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)和耐久性；同時(shí)，基于全壽命期管理理念的集成設計和管線(xiàn)分離等先進(jìn)技術(shù)的應用，雖然會(huì )增加一些建造成本，但預期能在50-100年的使用期間節省更多的運營(yíng)維護成本。

裝配式，天生就是應對高標準、惡劣環(huán)境的新型建造方式。

發(fā)揮裝配式的優(yōu)勢，就能化解“集中供地、三條紅線(xiàn)”的管理壓力。

當然，這一切是建立在做好裝配式建筑的前提下。

如何做好裝配式？——少走彎路！